Masa Bunga Fixed KPR Berakhir, Cicilan Naik Berapa?

Pembeli unit Alana umumnya punya beberapa pilihan program KPR dari bank rekanan. Angka bunga di awal sering jadi pembanding pertama, padahal pembeda terbesar antar-program justru muncul di tahun keempat.

Di titik itu masa bunga fixed berakhir dan kredit masuk fase bunga floating. Mekanismenya tertulis sejak akad, dan selisihnya bisa dihitung sebelum Anda memilih program.

Dua Fase Bunga dalam Setiap Program KPR

Bunga fixed berlaku pada periode tertentu di awal kredit, umumnya 1–3 tahun dan sebagian program sampai 5 tahun. Angsuran bulanan tetap selama periode itu.

Setelah periode fixed selesai, bunga menyesuaikan kondisi pasar. Acuannya suku bunga kebijakan Bank Indonesia dan Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK) masing-masing bank rekanan.

Konteks 2026 membantu memahami arahnya. BI-Rate berada di 5,75% per Rapat Dewan Gubernur 18–19 Agustus 2026, setelah kenaikan kumulatif 100 basis poin sepanjang Mei–Juni 2026 (Bank Indonesia, Agustus 2026).

Hitungan yang Sering Mengejutkan

Contoh edukatif: plafon Rp500 juta, tenor 20 tahun, metode anuitas.

Selisihnya sekitar Rp1,44 juta per bulan, atau naik 37%.

Penyebabnya ada di sisa pokok. Setelah 36 kali angsuran, pokok baru turun dari Rp500 juta ke sekitar Rp462 juta — berkurang 7,7%.

Program dengan periode fixed lebih panjang memberi hasil yang lebih landai:

Sebagai gantinya, program berperiode fixed panjang umumnya menawarkan persentase awal yang sedikit lebih tinggi. Pilihannya kembali ke rencana masing-masing pembeli.

Semua angka di atas contoh perhitungan, bukan penawaran. Besaran sebenarnya mengikuti SBDK dan ketentuan tiap bank rekanan pada saat peninjauan.

Ke Mana Uang Angsuran Mengalir di Tahun-Tahun Awal

KPR memakai metode anuitas. Angsuran bulanan tetap, tetapi komposisi pokok dan bunganya bergerak setiap bulan.

Pada ilustrasi plafon Rp500 juta bunga 6% tenor 15 tahun, angsuran bulan pertama sekitar Rp4.219.000 dengan rincian bunga Rp2.500.000 dan pokok Rp1.719.000. Di bulan terakhir komposisinya berbalik: bunga tinggal sekitar Rp21.000 dan pokok Rp4.198.000.

Porsi bunga yang besar di awal membuat sisa pokok menyusut pelan. Setelah 5 tahun berjalan, sisanya di kisaran Rp380 juta.

Lima Poin Pembanding Antar-Program Bank Rekanan

1. Panjang periode fixed dan tanggal berakhirnya.

2. Dasar penentuan bunga setelah masa fixed, tertulis di perjanjian kredit.

3. Ketersediaan skema fix berjenjang atau capped rate, yaitu bunga floating dengan batas atas selama periode yang disepakati.

4. Jadwal peninjauan bunga dan cara bank memberitahukan perubahannya.

5. Ketentuan pelunasan dipercepat beserta biayanya.

Mintalah simulasi dua fase dari setiap program yang Anda pertimbangkan. POJK No. 22 Tahun 2023 mewajibkan pelaku usaha jasa keuangan menyampaikan informasi produk yang jelas, akurat, jujur, mudah diakses, dan tidak berpotensi menyesatkan.

Dasar bunga floating juga punya payung aturan. POJK No. 13 Tahun 2024 mengatur SBDK sebagai indikasi suku bunga efektif terendah yang mencerminkan harga pokok dana untuk kredit, overhead cost, dan margin, lalu dipakai sebagai acuan penetapan suku bunga kredit. Aturan itu merupakan amanat Pasal 8A UU No. 7 Tahun 1992 tentang Perbankan sebagaimana diubah terakhir dengan UU No. 4 Tahun 2023. Angka pembandingnya terbuka untuk publik.

Lima Langkah Kalau Angsuran Sudah Terlanjur Naik

Ajukan peninjauan bunga. Permohonan disampaikan tertulis ke bagian consumer loan atau credit review di cabang tempat KPR dibuka, dilampiri riwayat pembayaran lancar dan data bunga pembanding.

Hitung opsi take over ke bank lain. Prosesnya menyerupai pengajuan baru: appraisal ulang dan akad baru, dengan biaya provisi, notaris, asuransi, serta kemungkinan penalti pelunasan di bank lama. Sepadan ketika selisih bunganya lebar dan sisa tenornya masih panjang.

Lakukan pelunasan sebagian. Bunga dihitung atas sisa pokok. Tanyakan apakah hasilnya menurunkan angsuran bulanan atau memperpendek tenor.

Ajukan penyesuaian tenor. Tenor lebih panjang menurunkan angsuran bulanan dan menaikkan total bunga sampai lunas.

Baca adendumnya. Penurunan bunga yang disetujui punya periode berlaku, dasar bunga setelahnya, dan ketentuan penalti yang bisa ikut diperbarui.

Bunga floating juga bergerak dua arah. Saat suku bunga acuan melandai, angsuran berpeluang turun tanpa permohonan apa pun.

Dua Pertanyaan yang Sering Masuk ke Tim Kami

Lebih baik ambil bunga awal terendah atau periode fixed terpanjang? Bergantung rencana Anda. Pembeli yang menargetkan pelunasan cepat cenderung memilih angka awal rendah; pembeli yang mengutamakan kepastian anggaran cenderung memilih periode fixed panjang.

Bisakah pindah program setelah akad? Perpindahan mengikuti ketentuan masing-masing bank dan biaya yang menyertainya. Tanyakan sejak awal agar pilihan Anda lebih leluasa di tengah jalan.

Tiga Langkah Sebelum Tahun Keempat

1. Ukur kemampuan bayar memakai asumsi angsuran fase floating, bukan angka fixed.

2. Sisihkan selisih antara angsuran fixed dan estimasi angsuran floating sejak tahun pertama.

3. Manfaatkan pelunasan sebagian saat ada dana lebih, karena bunga dihitung atas sisa pokok.

Program bunga yang paling cocok adalah yang angsuran fase keduanya masih nyaman di anggaran Anda. Angka awal yang menarik terasa lebih berarti ketika fase panjangnya juga terukur.

Artikel ini bersifat informasi umum untuk tujuan edukasi, bukan nasihat keuangan atau hukum yang bersifat personal. Simulasi, angka, dan strategi di atas dapat berbeda tergantung kondisi masing-masing pembaca. Untuk keputusan pembiayaan, pajak, atau legal yang spesifik, konsultasikan dengan bank, notaris, atau konsultan pajak terkait.

Bandingkan program bunga dari bank rekanan kami dan pilih yang paling efisien untuk kemampuan Anda. Tim kami siap menghitungkan simulasi dua fase untuk tiap program. Hubungi kami lewat WhatsApp di sini.