Apa Itu BPHTB, AJB, dan Balik Nama? Panduan untuk Pembeli Rumah Pertama

Tiga istilah ini muncul di hampir setiap brosur perumahan, biasanya tanpa penjelasan. Buat yang baru pertama kali beli rumah, berikut sepuluh pertanyaan yang paling sering masuk ke tim kami.

BPHTB itu apa, dan siapa yang bayar?

Pajak yang muncul saat hak atas tanah dan bangunan berpindah jadi milik Anda. Yang membayar pembeli.

Pajak ini terpisah dari PPN yang muncul saat pembelian, dan terpisah juga dari PBB yang dibayar setiap tahun setelah Anda menempati rumah. Tiga-tiganya pajak berbeda dengan waktu bayar berbeda.

Berapa besarnya?

Paling tinggi 5% dari nilai transaksi.

Tapi tidak seluruh nilai kena pajak — ada bagian yang dibebaskan lebih dulu, dan besarnya berbeda di tiap kabupaten dan kota. Jadi rumah berharga sama bisa kena BPHTB berbeda tergantung lokasinya.

Karena itu kami tidak mencantumkan angka pasti di sini. Yang bisa memberi hitungan tepat adalah notaris atau kantor pajak daerah setempat.

Kapan BPHTB dibayar?

Sebelum AJB ditandatangani. Notaris biasanya tidak melanjutkan proses sampai buktinya ada.

AJB itu apa, bedanya dengan PPJB?

PPJB adalah kesepakatan untuk jual beli, biasanya ditandatangani lebih dulu saat rumah belum selesai atau pembayaran belum lunas.

AJB (akta jual beli) adalah jual belinya sendiri — surat yang menyatakan rumah resmi berpindah ke Anda, dibuat di hadapan PPAT.

Apa yang perlu dicek sebelum tanda tangan AJB?

Tiga hal: nama dan data Anda sudah benar, luas tanah dan bangunan sesuai yang Anda beli, dan nomor sertifikatnya cocok dengan unit yang Anda pilih.

Kesalahan kecil di tahap ini merepotkan untuk diperbaiki nanti, jadi luangkan waktu membacanya.

Kalau sudah AJB, apakah sertifikat otomatis atas nama saya?

Belum.

Mengganti nama di sertifikat adalah proses terpisah di kantor pertanahan, namanya balik nama. Ini yang paling sering dikira sudah termasuk dalam AJB.

Kenapa balik nama penting kalau rumahnya sudah saya tempati?

Selama nama belum berganti, posisi Anda sebagai pemilik belum tercatat di data pertanahan.

Itu berpengaruh kalau nanti rumahnya mau dijual, diwariskan, atau dijadikan jaminan kredit. Juga jadi syarat kalau suatu saat Anda ingin menaikkan status sertifikat dari SHGB ke SHM.

Kalau rumahnya lewat KPR, sertifikatnya di mana?

Ditahan pihak pemberi kredit sampai cicilan lunas. Itu normal, dan bukan tanda ada yang salah.

Yang penting, nama di dalam sertifikat tetap harus sudah nama Anda — bukan nama pengembang. Anda berhak meminta salinan atau keterangan tertulis yang menunjukkan statusnya, meski fisiknya tidak di tangan Anda.

Bisakah saya mengurus sendiri tanpa notaris?

AJB tidak bisa. Surat itu hanya sah kalau dibuat di hadapan PPAT.

Balik nama secara teknis bisa diurus sendiri ke kantor pertanahan, tapi dalam pembelian lewat pengembang biasanya sudah satu paket dengan notaris yang ditunjuk. Tanyakan lebih dulu supaya tidak ada pekerjaan yang dikerjakan dua kali.

Berapa lama seluruh prosesnya?

Berbeda-beda, tergantung kelengkapan berkas dan antrean di kantor pertanahan setempat.

Yang bisa Anda kendalikan hanya satu sisi: memastikan berkas Anda lengkap dan datanya konsisten sejak awal. Nama yang berbeda antar dokumen adalah penyebab penundaan yang paling sering terjadi, dan paling mudah dihindari.

Berkas apa yang perlu saya simpan setelah selesai?

Salinan AJB, bukti bayar BPHTB, dan sertifikat atau keterangannya.

Ketiganya akan dibutuhkan lagi — saat menaikkan status sertifikat, saat mengurus izin renovasi, atau saat rumahnya dijual. Simpan di satu tempat sejak awal.

Kalau pengembang menanggung ketiganya, apa yang tetap saya bayar?

Di empat proyek kami — Alana Cemandi, Alana Tambak Oso, Grand Alana Wonorejo, dan Alana Palace Regency — ketiga biaya ini termasuk promo yang sedang berjalan.

Apakah ada biaya lain yang sedang diringankan?

Ada. Sepanjang 2026 pemerintah menanggung PPN pembelian rumah baru siap huni, penuh untuk harga sampai Rp 2 miliar.

Unit di keempat proyek kami mulai Rp 300 jutaan, jadi semuanya masuk. Syaratnya AJB dan serah terimanya sama-sama selesai tahun ini — jadi jadwal AJB Anda ikut menentukan.

Tanyakan ke tim pemasaran Alana Regency unit siap huni mana yang masih bisa mendapat potongan PPN dari pemerintah (PPN DTP) tahun ini.

Artikel ini hanya informasi umum, bukan saran pajak atau hukum untuk kondisi Anda. Besaran pajak berbeda antar daerah dan bisa berubah. Untuk hitungan pastinya, tanyakan ke notaris atau konsultan pajak.